看房提前交納的費用約定不明致難以退回，法院：租賃時應確定性質
租房時，有的承租人會在看中某一套房屋後向出租人交納一筆費用，本意是爲雙方後續達成租賃協議提供保證，但如果對此約定不明，雙方可能各執一詞，引起糾紛。對於預交款項的性質究竟如何判定？近日，新京報記者從北京市第二中級人民法院獲悉了一起相關案例。
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提前繳費後發現房子位置不同，因費用定義不明出租人拒退費
2021年12月10日，熊某通過招租廣告聯繫苗某磋商租賃事宜。2021年12月18日熊某看房後和苗某形成租賃合意，約定熊某承租苗某的房屋用於經營藥店，租金每年10萬元。同日，熊某支付苗某3萬元。因苗某的營業執照經營範圍不包含零售藥品，雙方約定由苗某辦理營業執照經營項目的增項。後熊某領取了所看房屋的鑰匙。
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2022年1月20日，苗某向熊某發送了營業執照照片，顯示住所地爲71號院（熊某已領取該房屋鑰匙）。2月23日，苗某向熊某微信發送《租賃房屋協議書》，其中約定苗某同意熊某承租位於164號院地面一層南側房屋。次日，熊某向苗某發送了《北京市房屋租賃合同》電子版，希望按照此合同版本簽署，但雙方並未在上述協議中籤字確認。此外，苗某對熊某已領取鑰匙的房屋加裝了一扇小門。
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後來，雙方因苗某提交的營業執照住所地與苗某提供的《租賃房屋協議書》中房屋門牌號不一致產生爭議，苗某解釋稱《租賃房屋協議書》系其從164號院房主處獲得的合同模板，直接微信轉發給熊某，沒有修改房號。熊某對此不予認可，起訴要求苗某退還定金3萬元，苗某則認爲該3萬元系預交的租金，不同意退還。
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法院經審理認爲， 2021年12月18日，雙方口頭就熊某租賃苗某房屋經營藥店一事進行協商，雙方形成了合意。當日，熊某向苗某支付3萬元，結合2022年2月23日苗某向熊某發送《租賃房屋協議書》及次日熊某向苗某發送《北京市房屋租賃合同》電子版的事實，應當認爲熊某支付3萬元且苗某收取該3萬元的本意是強化與對方形成租賃關係的意思表示，保證雙方租賃合同的最終訂立。因此熊某與苗某於2021年12月18日形成了事實上的預約合同關係，在將來的一定期限內仍要簽訂正式的房屋租賃合同，該3萬元系保證金性質。
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一般情況下，預約合同簽訂後雙方仍要另行簽訂本約合同。但是如果預約合同已經就合同主體、標的、數量等主要內容達成一致，符合合同成立條件，且一方當事人已經實施履行行爲且對方接受的，在雙方後續未簽訂本約合同的情況下，預約合同可以轉化爲本約合同，本案中預約合同成立後，熊某領取了房屋鑰匙，苗某按照雙方約定爲熊某辦理了營業執照增項併爲方便熊某經營在房屋上加裝1個小門，上述行爲均是雙方對所達成的合同的履行。故在雙方最終並未簽訂正式租賃合同的情況下，預約合同轉化爲本約合同，仍應視爲雙方的租賃合同關係已經成立。
租賃合同成立後，3萬元保證金的保證作用完成，苗某應當予以退還。因熊某明知苗某房屋的具體位置，且在雙方並未簽訂《租賃房屋協議書》的情況下，熊某如有異議完全可以進行協議書文本的修改，但其直接以苗某提供的營業執照地址與《租賃房屋協議書》中的地址不一致爲由不再繼續履行合同，法院有理由認爲系熊某違約解除合同，應當承擔違約責任，綜合考慮苗某爲履行合同產生營業執照經營範圍增項費用及裝修費用，在3萬元中扣減1萬元，判決苗某返還熊某2萬元。
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法官：租賃時應確定費用性質
本案是租賃合同磋商中的常見情形，雙方在簽訂正式租賃合同之前由承租人向出租人支付一筆費用，強化雙方達成租賃合同的意思表示。雖然當事人對此可能缺乏認識，但在法律上，如果沒有其他約定，此時雙方成立的是預約合同。
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預約合同是指當事人約定爲將來一定期限內訂立合同而達成協議，是當事人在本約內容達成一致前作出的有約束力的意思表示。訂立預約合同的根本目的在於簽訂本約合同，正如承租人在看房後交納一筆費用，出租人接受，雙方都表現出強烈的日後簽訂正式租賃合同的意願，且受到該意思表示的約束。
預約合同可以轉化爲本約合同。預約合同已經就合同主體、標的、數量、價格或報酬等主要內容達成合意，符合合同成立條件，如一方已實施履行且對方接受的，應當認定本約合同成立。
本案中雙方欲訂立正式的租賃合同實際並未訂立，但雙方已經就租賃標的、價格、租期等租賃合同主要條款達成一致，且均有一定的履行行爲，此時預約轉化爲本約，租賃關係成立。當事人的履行行爲進一步表明其願意受到本約的約束，故在預約合同的基礎上可以直接認定本約成立。
法官提示，承租人看中房屋後向出租人交納一筆費用希望確定租賃機會，這是實踐中常見的訂立租賃合同的過程，但爲了避免產生糾紛，法官建議，在租賃合同磋商時應明確費用的性質。定金、保證金、租金等不同性質的費用所實現的功能不同，適用的法律規則不同，在租賃合同磋商過程中，雙方當事人應當對費用的性質進行明確約定，以免日後對此產生爭議。
此外，達成租賃合意後應儘快簽訂書面合同。書面協議的簽訂能使雙方協商的各項事宜落實到紙面，有據可查，有利於權利義務的明確和日後糾紛的解決。
法官也表示，在磋商過程中應當遵守誠實信用原則。雙方在合同磋商過程中已經建立了特殊的信賴關係，在成立預約合同的情況下，雙方的信賴關係更進一步，此時應當對合同訂立盡到合理的努力，否則也可能承擔損害賠償責任。
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