獨立觀點，靜觀西安樓市。
板塊分析，避免霧裡看花。
西安樓市純新盤加推！曲江大明宮璞悅府爲什麼顯得“雞肋”？
“二環內、剛需純新盤、地鐵口、公園旁…….”按銷售們的話術講沒毛病，但當你實地去考察時，難免會失望；
比如探盤期間就在項目遇到了看房團的大爺大媽，坐在售樓部休息區使勁地咥麪包、雞腿……而對於房子則顯得漠然。
因此對於大明宮璞悅府不禁就有了疑問，作爲購房者真的有必要花這麼昂貴的價格去選擇這樣一個樓盤？
先不着急下結論還是一項一項的來看，扒一扒曲江大明宮板塊這座全新“府系”純新盤。
不知到什麼時候“府”在西安樓市中大有“爛大街”的趨勢，難道地產行業人才凋零到連取個好名字都難？當然，這不針對誰？“府不府”也不是關鍵，突然想起了就是單純想吐槽一下。
大明宮璞悅府項目的摘地是在2021年西安的第二輪集中供地中，佔地17.697畝，其中住宅（16.518畝）、商服（1.719畝），容積率2.8，綠地率35%，地塊限高80米；
陝西鯤鵬置業有限公司以2.6億元摘得，該宗地的樓面價7870元/㎡，毛坯銷售最高限價19702元/㎡，作爲一家本土民營企業拿地並沒有引起大家的特別關注；大家都把眼光放到了開啓“掃貨模式”拿地的龍湖身上。
總共規劃了5棟樓，其中1#22層、2#25層、3#17層的高層、小高層產品，另外4#樓（3/4層）商業配套、5#樓（3層）社區配套，面積分爲89㎡、109㎡、129㎡、143㎡戶型，兼顧剛需、改善不同層次需求，備案價整盤毛坯19324元/㎡，總共182套房源，2梯4戶22%左右公攤。
另外還需要知道的是項目有3533.76㎡的安置面積及2981.4的10%自持面積，項目的“雞肋”本質至此顯露無疑，在當下的西安樓市毫無優勢。
當然，僅僅看產品下定義還有些魯莽，我們繼續從配套方面再看一下。
有色股午后跌幅略有收窄 江西铜业股份(00358)跌超5%领跌板块 中国铝业(02600)现跌超3%
大明宮璞悅府地處紅旗鐵路線以東、太元路以北，整個區域的開發建設應該是從2008年前後開始，早期最具代表性的應該就華遠羣城和中海開元壹號這兩個項目以及匯林華城城改項目等等，附近總體是一個偏剛需的區域，目前商業成熟度非常高，居住密度較大。
美国最新民调：特朗普领先拜登10个百分点，74%受访者认为拜登年龄太大
目前1公里範圍內有後宰門華遠君城小學、東前進小學、馬旗寨小學、西安第四十八中教育資源；不過最近的後宰門華遠君城小學爲民辦性質，按現在2022年學區劃分爲馬旗寨小學和市四十八中學，後續區域內還有幾宗教育用地待建，在教育資源方面還是比較充裕。
爸爸被嫌弃只能去阳台吹葫芦丝, 结果连狗狗也受不了, 放过我吧!
在交通方面璞悅府距地鐵站點偏遠，最近的地鐵4號線大明宮北相距1.5公里左右，另外還有地鐵3號線站點、地鐵8號環線楊家莊站點（在建）都在2公里以上；不過區域內公交線路比較多，影響並不算很大。
另外就是地塊附近的兩宗公園規劃用地，東南側公園規劃已經確定，但何時是拆遷、施工、建設還沒有明確的時間；而且對於這樣一小片的公園綠地與周邊龐大的居住人羣對比起來，對於緊臨的住宅用戶需要考慮噪音問題，畢竟誰也不想聽破鑼嗓子吼秦腔……
另一個是西側的紅旗鐵路線，一直有一個鐵路文化公園的規劃，但落地也是比較困難；開發商對此的態度也是不承諾；另外橫跨在太元路上的遺留鐵道，也是周邊居民的一大害，只要有車輛經過就會出現噪音；而官方對此的迴應是“市政府正在解決紅旗廠鐵 路專用線停用事項，涉及土地、人員等多項問題，情況複雜，將盡快推進拆除。”由此可見短期解決的問題也比較渺茫；對於項目1號樓噪音問題同樣會存在。
另外在二手房方面，附近華遠君城均價1.5萬元/㎡、唐樾六和坊1.6萬元/㎡、中海開元壹號一期二期2.1萬元/㎡……一番對比，給一個買期房的理由？
在開發商層面，陝西鵬鯤置業在2021年10月份摘地之後，把土地產權登記在了12月份成立了西安信至房地產開發有限公司；在2月24日珠海萬鴻遠景企業管理中心入駐持股99%，陝西鵬鯤的持股比例僅爲1%。
珠海萬鴻遠景企業管理中心背後爲國投集團，其與地產關聯的主要是金融信託業務，可見二者的背後全作模式。
所以我們不難看出項目的優勢在哪裡，地段和配套都可圈可點；但這並不能改變項目上本身“雞肋”的氣質；對於剛需羣體，1.9萬元的價格我們沒有必要去買這樣一個項目，二手房領域我們有充足的選擇空間。
對於改善羣體同樣很尷尬，2萬+的價格去選擇這樣一個項目去改善圖什麼？配套和產品都不足以支撐其純正的改善血統，雜亂的圈層也會讓人改善們抓狂，爲什麼不去選擇一個圈層定位更純粹的項目呢？畢竟西安比璞悅府價格低、產品好的項目還有不少，沒必要強求。